現在的人在選擇住的地方時，常會有一個大問題：要買房還是租房比較好？其實，這個問題沒有一定的標準答案，因為每個人的需求和財務狀況都不一樣。我們可以從兩個重點「自用」和「投資」來評估，再加上三個關鍵財務指標，來看看哪種方式比較適合自己。
租房 VS 買房：2大思考方向
決定要買房還是租房之前，你需要先問自己：「我是要用來住，還是想拿來賺錢？」 每個人的選擇都不一樣，因此你得先搞清楚：是想「自己住得安心」，還是想透過「買房投資」賺錢。
如果是買來自己住
買房的好處是，擁有自己的房子，不再擔心突然被房東趕走，家庭也會更有穩定感。而且如果需要周轉資金，可以將房子抵押借錢。但買房得考慮很多因素，比如房價、地段、交通、生活便利性，以及房子的面積（包括室內空間和公設）。另外，如果你想到未來可能會有小孩或家人搬進來，就得考慮是否會需要換更大的房子。
租房則比較「靈活」，搬家方便，租金相對房貸負擔少，手頭會比較寬裕。而且根據自己的需要，可以選擇不同地點或房型，特別適合還在存錢或不確定未來的年輕人。
如果是買房投資
若手中有多餘錢, 把錢拿來投資保值的房地產, 買房當房東(包租公/包租婆)賺租金，數年後再賣出賺取差價。不過，現在政府對房地產的政策越來越嚴格，例如「平均地權條例」規定，預售屋不能隨便換約或轉售，而且轉手還可能要支付罰款。
當包租公真的那麼輕鬆嗎？
當包租公不僅僅是收房租而已，也需要面對一些風險：
- 房價下跌：房價可能因政策、經濟或市場變化而下跌，所以不要以為房子永遠會增值。
- 租客風險：遇到不守信用的租客，他們可能拖欠租金、破壞房屋，或生活習慣不好，造成其他鄰居抱怨，這些對房東來說都是麻煩事。
- 空置期損失：房子沒租出去的時候，房貸和支出還是要繳，這期間的損失會影響你的收益。
用租金幫你還房貸
有些人會用買房出租的方式來賺錢，他們的計畫是這樣的：
- 先準備頭期款（就是一開始需要付的錢）。
- 剩下的金額去跟銀行借房貸。
- 買完房子後，把房子租出去，房客付的房租剛好可以幫你繳房貸。
光靠別人的租金幫你還貸款，是不是聽起來很棒呢？不過這樣的投資，成功的關鍵在於很多條件，例如買在哪裡、租金是多少等等。
買房出租，賺錢的公式
如果你想用買房出租的方式賺錢，有兩個重點成本面&收入面要知道：
- 成本面：當你買房時，必須準備頭期款、房貸利息，甚至裝潢費用、手續費（像是代書費、仲介費）、稅金與保險以及日常支出，這些都會變成你的支出。
- 收入面：租金-每個月房租收入，減掉房貸支出，剩下的才是「本業收入」。以及未來增值潛力。
另外，房子未來的價值也很重要。如果房價上漲，當你賣房子時，就能額外賺更多。但如果你在短期內就賣房，還可能被政府課徵「房地合一稅」。
投資報酬率是什麼？怎麼算？
購房投資是否划算，可以用幾個數字來算一算你能賺多少。
- 租金收益率：計算一年租金佔房價的比例，公式為「年租金 ÷ 房價 × 100%」。這能快速知道租金回收的效率。
- 租金淨收益率：考慮房子每年可能出租不滿（比如有一段時間無人承租），公式是「（年租金-空置損失） ÷ 房價 × 100%」。
- 投資報酬率：計算所有收入減去成本後的收益，公式為「（總收入 – 總成本） ÷ 總成本 × 100%」。
哪些因素會影響賺錢的多寡？
如果你想從買房出租中賺更多，以下幾項會影響投資的好壞：
- 頭期款：頭期款付得越多，房貸壓力越小，但相對你的投入成本會更多，報酬率就可能降低。
- 貸款利率：房貸利率越高，你每期還的錢越多，因此貸款利率越低賺得會越多。
- 裝潢費：如果你買到屋況不好的房子，要花很多錢去裝修，這會影響你的收入。
- 租金：租金的設定很重要，太高可能租不出去，太低又會影響報酬率。
- 閒置時間：如果房子租不出去一段時間，租金收入減少，等於你必須自己負擔房貸壓力。
- 房地合一稅: 如果買了房子沒多久就賣掉，並且賺了錢，可能需要繳房地合一稅，這會影響到你的最終收益。
- 房價漲幅：未來房價會漲還是跌，沒人能百分百預測，但如果房價跌了，這筆投資可能會變得很危險。
包租公需要花很多時間嗎？
許多人以為當包租公很輕鬆，但實際上你需要花很多時間打理房子、處理租客的問題。如果你不想麻煩，也可以選擇找房屋代管公司來幫你管理，像是幫忙找房客、處理房子的大小事等。當然，代管公司收費會讓你的收入變少，但也會省掉你不少麻煩。
買房出租，適合你嗎？
如果你考慮用這種方式來賺錢，先問自己以下幾個問題：
- 手頭有足夠的自備款嗎？
- 未來每個月的房貸支出，是不是能被租金完全覆蓋？
- 房子買在哪裡？當地的租賃市場好不好？
- 有沒有時間或耐心處理租房過程中的問題？
詠溱想說,
過去房價合理時，不少人靠著低槓桿、較低門檻的貸款政策，抓住了房產增值的機會，但如今房價飆漲，以及政府推出的信用與房貸限縮政策，現在”高槓桿致富的模式”已難以複製。
對於期望短期翻倍獲利或過於依賴槓桿的購屋者。需要謹慎評估槓桿與實力，否則高槓桿的風險反而容易讓自己陷入財務困境。
房東(包租公/包租婆)，而不是只追求租金和售屋差價利益的投機者！如果在市場不好，或者房子一段時間租不出去，也可能面臨賠本的風險。因此, 提供安全舒適的租屋空間，創造對租客和自己的雙贏。
租房 VS 買房的簡單比較：各有優缺點
以下是一張簡單的比較表，讓你快速理解買房和租房的差別：
| 比較項目 | 租房 | 買房 |
| 每月花費 | 租金（相對固定，通常低於房貸） | 房貸（每月支出多，壓力大，需繳20年以上） |
| 靈活性 | 高（可以根據需求隨時搬家） | 低（搬家不容易，賣房有手續時間和成本） |
| 資產累積 | 無 | 有（房子是自己的財產，長期可能升值） |
| 家庭穩定感 | 比較低 | 高（有自己的居住空間，全家穩定） |
| 資金靈活使用 | 高（有更多現金可投資或存款） | 低（大部分收入都用來還房貸） |
簡單來說，租房的好處是彈性高、壓力小，但缺點是房子是房東的，你的每月支出最終幫房東買房。而買房的好處是能累積資產、讓家人有穩定的生活環境，但房貸壓力長期下來可能會很重，也需要更多存款才能開始。
3個簡單的計算方法，教你買房有沒有壓力
要知道自己到底有沒有能力買房，可以看以下三個公式：
1. 房價所得比
公式：房價 ÷ 年收入
建議買房的安全範圍是房價為年收入的4～6倍。 若房價所得比超過6，說明買房負擔太重。例如，你和家人每年總收入是100萬，那房價在400萬～600萬比較容易負擔。如果超過這個範圍，就需特別小心是否會帶來壓力。
2. 貸款負擔率
公式：每月房貸金額 ÷ 每月收入
建議貸款負擔率不要超過30%。如果超過50%就可能造成生活壓力。也就是說，如果你的月收入是5萬，那每個月最多只能拿1.5萬來付房貸，這樣才不會對生活造成壓力。
3. 租金房貸比
公式：每月租金 ÷ 每月房貸金額
如果租金比房貸低60%以上，代表租房比較划算。例如，租金是1萬元，但房貸需要還1.8萬元，那租房可能是更好的選擇。
結論：要買房還是租房？
其實，租房和買房的選擇並沒有標準答案，關鍵都是「量力而為」，適合自己的方式，才是真正「最划算」的選擇！
買房適合希望累積資產、安穩過生活的人；租房適合想保留更多現金、生活靈活的人。一切都要看你的「財務狀況」和「生活目標」去決定。
房市投資不再是投機，而應回歸到穩健理財的本質，讓購房行為承載更為務實的期待與價值。 最後記住，在購房前，一定要慎重評估自己的收入與支出能力，控制房貸比例，避免過度槓桿帶來的財務壓力。即使現在還無力買房，也沒關係，先逐步存錢與規劃，等待未來機會出現！
