前言
隨著生活需求的變化，有些家庭可能面臨房屋空間重新規劃的情況。有位長者說，他們兩老不需要住在這麼大的房子裡，因此打算將房子的一半出售。當年自行將兩間房打通為一屋，如今也打算自行重新築牆恢復為原本的兩間。 從合併到分戶的過程中，需要考慮的法律及實務事項，詠溱整理出這過程中需要注意的法律和實務問題。
打通到分戶的背景故事
話說長者年輕時，生意經營得很好，孩子們需要各自的空間，所以向建商朋友購買了兩戶，然後自行打通。隨著孩子們長大後去國外讀書，在當地結婚生子，回來的次數愈來愈少。他感嘆道：「現在回來的次數漸漸拉長」，卻又笑著說，與孫子們溝通時需要用肢體語言。
什麼是變更戶數？
「變更戶數」指的是將原有的戶數增加或減少的過程。這對於有意將房子打通或隔間的家庭尤其重要，而合法性是必須考量的第一要素。
合法性審查
無論是從小空間變成大空間，或從一戶變成多戶，最重要的還是合法性。
在公寓大廈中，空間分為「專有部分」和「共用部分」。專有部分指的是住戶的私人空間，而共用部分則是所有住戶共同使用的空間，如走廊或電梯。
根據《公寓大廈管理條例》第7條第3款的規定，承重牆不屬於「專有部分」，即便是在屋內，承重牆的功能也不可改變。此外，《建築法》第8條和第77條之2明確規定，主要結構（包括承重牆）不得因裝修而拆除。 如果牆體不是承重牆，通常就不會有太大問題。然而，仍需確認社區的相關規定。有些社區可能會有特別的要求，需預先申請或通知管委會。
申請與罰款
因此，若想將兩戶變回一戶，首先要確認兩戶之間的牆是否為承重牆。對承重牆的改動最具風險，會影響建築物的穩定性，因此對梁柱及牆體的改動需要審慎評估。此外，應該委託建築師辦理變更使用執照，否則若未向當地主管建築機關申請變更使用執照許可，就擅自拆除分戶牆，將被視為違反《建築法》第73條，會被處以新台幣6萬元以上至30萬元以下的罰款。
安全與產權登記
打通後，由於格局改變，消防安全和逃生路線需要重新規劃，特別是消防設備或逃生出口皆需符合現行規範，也需要重新申請消防安全合格證。至於兩戶房子在打通後的產權登記及分戶，需自行向主管機關申請合併成一戶。但申請合併前須考慮稅金的繳納以及未來出售的問題。
地價稅與稅務考量
地價稅方面，一般用地的稅率是10‰到55‰，但如果是自用住宅用地，稅率僅2‰。相鄰兩棟平房或樓房，所有權人若同屬一人或與其配偶個別所有，且僅於一處設立戶籍，如經查明符合《土地稅法》第9條及第17條自用住宅用地的規定，且經稅捐處現場勘查，確實打通合併使用後，合併認定為一處，則相鄰房屋的兩筆土地可申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，這樣能省下不少費用。但前提是必須符合自用住宅用地的面積限制，也就是都市土地不得超過300平方公尺，非都市土地不得超過700平方公尺，並且在取得新房屋及土地所有權後，要在當年的9月22日前向稅捐處提出自用住宅用地申請。
出售房產的影響
如果打通後的房屋未經合法申請程序，那麼未來若要出售，可能會影響房屋的售價；而即便是已合法申請的物件，出售時也必須在不動產說明書上誠實告知，將打通與變更過的狀況明確記載，否則可能會被視為瑕疵的一部分。
增戶對社區資源的影響
至於變更戶數，戶數增多會最先影響用水問題。一棟建築物的蓄水池、水塔及相關管線早已設置完成，無法再增加容量，因此增戶可能會造成用水量的不足。
施工及行政程序
無論是新增隔間牆還是拆除原有牆面，均可能對原建築物的結構安全造成影響。
如今，變更戶數的程序不再像過去那樣簡單，直接委托代書（地政士）代辦即可，而是必須先委托建築師評估，確認是否能合理變更戶數，再依照建築物的規模及使用用途不同，申請室內裝修許可或變更使用執照後，才能進行所謂的「分戶」。申請門牌增編、變更戶數或建築物分割時，應先向政府機關建築管理處申請核准，並在施工完成後，至建築物所在地的戶政事務所辦理門牌增編。
這樣的管控，是為了通過加強建築物的使用管理，以維護建築結構的安全和延長建築物的使用壽命。
結語與心得分享
隨著人生階段和家庭結構的轉變，房屋的功能與需求也變得不一樣。
在繁忙的生活步調中，我們常常忽略了內心對於空間和生活品質的需求。生活空間應隨著人生階段的轉變而適時調整，既滿足當下生活所需，也為未來生活做好準備。
透過這個故事，這位長者的選擇反映了人生不同階段居住需求的變化。無論是為了滿足孩子成長而合併空間，抑或是空巢期重新分隔出售的考量，希望能為所有考慮改變居住空間的人提供參考。
如何配合實際需求進行住宅調整。更須以合法、合規為前提，並徵求專業建築師和法律顧問的意見，確保每一個步驟都能合法、安全並且符合個人需求。適時的轉變不僅讓生活更為便利，也讓生命更滿意愉悅。
