前言
買房對許多人而言是一個重要的人生目標，但現今房價居高不下，因此不少人購買的房屋可能已有20到40年的屋齡。隨著時間推移，這些老房子可能會出現各種問題，其中漏水是常見的困擾。如果在購屋時發現漏水該怎麼辦？誰應負責修理？買家應如何與房仲或賣家協商以保護自身權益？以下是詠溱為此整理出面對漏水屋需要注意的事項及保護自身權益的方法。
了解瑕疵擔保責任
購屋時，賣家有一項責任叫「瑕疵擔保責任」，這意思是指賣方在交屋時要確保房子沒有問題，如漏水等。若房子有此類問題，賣方有責任進行修復或賠償。但如果在購屋時買家已知悉或應知悉但未發現漏水問題，則賣方可不負修復或賠償責任。然而，假如賣方刻意隱瞞，仍需承擔責任。因此，簽約前房屋檢查是買家的權利，也是義務。
瑕疵擔保與法律保障
合約保障方面，當房屋出現問題時，有兩種法律保障供買賣雙方使用：瑕疵擔保和保固。
- 瑕疵擔保：
- 買家可要求修繕、減少房價或解除合約。
- 此保障在交屋後5年內有效。
- 發現瑕疵後須立即通知對方並在6個月內主張權利。
- 保固：
- 源於賣方（如建商、屋主等）提供的保證，主要是修繕。
- 雖無明確法律規範，但在保固期內通知賣方即需修繕。
現況交付與合約細節
在購房合約中，常常會有條款說明房屋以「現況交付」的方式交給買方，這意味著買方知曉並接受房屋的當前狀況。如果買方明知房屋存在漏水問題而仍然同意購買，則賣方不需要負責修繕。因此，了解房屋的「現況」非常重要，買方應仔細閱讀「房屋現況說明書」，該文件會詳述房屋狀況，如是否曾漏水、建材問題等，賣方應誠實填寫。如果發現資訊不實，買方可要求解除合約或賠償。同時，房仲也需提供詳細的房屋資料做為參考。然而，值得注意的是，現況交屋的合約同意書有時會附加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」的條款，簽約前務必要仔細檢查，切勿草率簽字。
特別注意！即便簽有「不動產現況說明書」，仍可主張瑕疵擔保，只要能證明問題在交屋前即已存在。
房屋檢查建議
詠溱建議，即使採用現況交屋的方式，最好在交屋後的3個月內請專業人員檢查房屋。如果發現房屋有問題，必須立即通知賣方，此舉至關重要。若未及時通報，賣方可能會主張無需負責任。
- 時間很重要：需要迅速行動。在房屋交接後5年內若未提出問題，或在通知賣家後的6個月內未採取行動，權利可能會喪失。
- 如何主張權利：若要正式提出問題，可考慮法律途徑，或先採取柔和方法，如存證信函或由律師發函通知。需注意，這些通知工具主要是告知效果，未必立即解決問題。如對方無反應，最終可能需訴訟或調解。
- 仲介的重要性：若交易是透過房仲進行，發現問題後必須通知仲介。仲介有責任協助檢查及通報問題，是買方的重要助手。
若購買到有問題的房子，法律上買家有兩種主要權利：要求修補或物品瑕疵擔保。
- 不完全給付：指賣家所提供的房子不符合合約約定。若房屋漏水，買家可要求修理。如因此造成的其他損失，亦可要求賠償。
- 瑕疵擔保：賣家須確保房屋符合「房屋現況說明書」的內容。如不符合，買家可要求降價或解除合約。解除合約意味著買家退還房子，賣家退還款項。
發現房屋漏水問題的處理步驟：
- 拍照存證：立即拍攝並保存漏水證據，這些照片將成為未來法律程序的重要證據。
- 通知賣家：用書面方式（如掛號信或電子郵件）告知賣家漏水情況，並要求合理時間內修繕。
- 協商解決：嘗試與賣家達成修理協議，確定修理範圍、費用及期限。
- 尋求法律幫助：如問題無法解決，儘快尋求律師協助，以法律手段保障權益。
保持證據與追究責任
- 通知賣方：發現漏水後需立即通知賣方（以書面記錄），以便保留追究賣方責任的權利。
- 保存證據：拍照及記錄漏水情況，便於日後証明。
- 評估修理費用：找專業人員評估責任人以及修理費用。
- 注意時效：在發現問題的半年內行使法律權利，否則可能失去法律保護。
若問題無法解決：
- 可先嘗試調解或向消保官申訴。
- 若須進行訴訟，需考量訴訟費用及證據充足性，請律師協助會是明智選擇。
賣方的責任：誠信與修繕
賣方在進行房屋交易時，應當：
- 誠實告知：賣房前，務必明確說明房屋狀況，特別是漏水問題。
- 自行檢驗：賣房前檢查房屋，最好修好漏水再賣。
- 提供保固：修好後可提供簡單保固，增加買家信心。
- 委託仲介：如委託仲介賣房，務必告知他們漏水情況並附上修繕報告。
- 現況說明書：在文件中附上完整的漏水報告和修繕證明，避免日後爭議。
總結
在買賣房屋時，務必要仔細檢查合約條款細節，以保障自身權益。若遇到漏水等問題時，買家需注意保存證據、迅速採取行動，了解自身權利至關重要。同時，有效利用房仲及調解委員會的資源，必要時請專業律師介入，將有助於解決問題。
希望以上整理能幫助大家在購房過程中更加清楚地了解遇到的問題與應對措施！
