分管協議是什麼？
當我們在考慮買房，特別是社區大樓時，通常會遇到「分管協議」這個詞。簡單來說，分管協議是一種共有人的契約，也就是說住在同一個社區的住戶會簽署一個協議，來明確誰負責管理或使用哪些公共區域。這種協議大多在買房時，由建商以代理人的身份替我們和其他住戶制定。
分管協議的應用範圍
這些協議通常涵蓋了很多公共區域，例如露臺、梯廳、陽台和停車位等。比如說，三樓的露臺可能屬於公共區域，但建商可能會在買賣契約裡寫明它是三樓住戶專用的。這樣，如果三樓住戶未來想在露臺上做一些改動，如加裝採光罩，就需要經過社區管理委員會的同意。
老舊社區的分管協議
在一些老舊社區裡，分管協議可能是默默約定的，而不是書面的。比如說，頂樓的使用和維護常常是這樣默示分配的。如果頂樓漏水，通常由該單位住戶來負責修繕。老舊的高級住宅大樓，如果是一層兩戶分別有電梯的設計，住戶之間也可能有口頭的分管協議來使用各自的電梯，以保障隱私和方便。
停車位的分管協議
停車位的情況也值得注意。有些社區的停車位屬於公共設施的一部分，住戶擁有的只是使用權，分配方式通常是抽籤而不是固定所有權。所以，如果你想購買這類車位，一定要了解其相關規定，比如說是否需要每年重新抽籤等。
分管協議無效的情況
有兩種情況下分管協議可能會無效：
- 影響消防安全：如果違建影響到公共安全，比如超過規定的屋頂平台使用面積，法院會判決拆除。
- 違反《公寓大廈管理條例》：如果分管協議涉及公寓本身的公共部分如地面、通道、主要結構等，這種協議是無效的。
查詢並登記分管協議的重要性
在決定購買涉及分管協議的房子時，一定要查詢這些協議是否有在地政機關登記過。如果登記過，這些協議對第三人具有法律效力。如果沒有登記，則需要確認自己知悉這些協議的存在，不然在法律上不會受其拘束。為了避免日後的糾紛，建議這些分管協議最好還是登記在地政機關。
分管協議和約定專用的區別
「分管協議」和「約定專用」是兩個不同的概念：
- 分管協議：由社區共有人簽訂的契約，只有使用權，沒有所有權。
- 約定專用：需要經過所有權人大會決議通過（通常需要過半數）。約定專用的法律效力較強，也僅限於使用權，沒有所有權。
且分管協議的部分無法申請貸款。
「約定專用」和「約定共用」？
- 約定共用：指社區中某個地方由大家共同使用，比如一樓的走廊或管理室。
- 約定專用：社區中某個地方只讓某一戶使用，比如露台、花圃或一樓的庭院。
即使是你的「約定專用」區域，你也不能為所欲為，因為這些地方的所有權還是屬於全體住戶。如果你想改動這些地方，比如加裝雨棚或花棚，都必須先得到管委會的同意，並確保這些更動是合法的，不會被視為違建。
總結
當你在購買房屋時，除了要注意買賣契約的內容，還需要了解社區內的分管協議、約定專用範圍等，以免日後產生糾紛。這樣才能確保你的權益和權利不會受到影響。希望這篇文章能夠幫助你更清楚地了解分管協議，讓你的房屋選擇更加明智。
