容積獎勵是什麼?

詠溱

最近,關於“容積獎勵”的話題在媒體上頻頻曝光,引起了廣泛關注。那麼,什麼是容積獎勵,它對城市發展又有什麼影響呢?經過上網爬文整理如以下:

容積獎勵的基本概念

在都市發展中,一棟建築的佔地面積和高度受制於「建蔽率」和「容積率」。建蔽率指的是建築底部佔地面積占土地總面積的比例,而容積率則指建築物總樓地板面積與土地面積的比例。不同用途的土地有不同的容積率規範,如住宅區、商業區和工業區等。此外,每一類土地又分成多個等級,例如住宅區的住一、住二、住三、住四,每級的容積率均有所不同。這樣的分區管理有助於更有序地規劃城市發展。

什麼是容積獎勵?

容積獎勵是政府為鼓勵民間參與都市建設而設計的一種獎勵措施。當建商按照政府規定做出對城市有益的貢獻時,政府會給予他們更多的容積率,使他們可以建造更多樓層,進一步提高獲利。

例子說明

以台北市為例,當建商在建築設計中增加了一些有助於城市發展的元素(如綠地、人行道、自行車道等),他們可以向政府申請容積獎勵。這些獎勵可能包括:

  • 改善城市環境的設計
  • 使用新技術
  • 提供充電汽車和機車停車位(數量占總停車位的 3%以上)

達成這些條件後,政府會給予建商更多的容積率,使他們可以建造更多樓層。

容積獎勵的種類

以下為中央政府和台北市所頒布的主要容積獎勵種類:

中央的容積獎勵

  1. 都市更新容積獎勵:為了促進舊市區土地開發,政府在1998年制定《都市更新條例》,並在1999年發布《都市更新建築容積獎勵辦法》。這些規定鼓勵私人投資都市更新,達到公私合作的目的。
  2. 危老重建容積獎勵:針對危險或老舊建築,政府在2017年發布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,希望通過獎勵機制加速這些建築物的更新。
  3. 聯合開發容積獎勵:為了促進捷運系統周邊土地開發,政府在1980年制定《大眾捷運系統土地開發辦法》,鼓勵更多有效開發。

中央-都更容積獎勵的項目

共計13個項目,不同項目有不同的上限和計算方式如下:

  1. 原容積高於基準容積
    • 容積獎勵上限:10%
    • 申請方法:取法定容積的10%或原建築容積,以較大者為準。
  2. 結構堪慮建築物
    • 容積獎勵上限:10%
    • 條件:
      • 強制拆除或耐震性評估未達標準者:基準容積的10%
      • 評估未達最低等級者:基準容積的8%
  3. 提供公益設施
    • 容積獎勵上限:30%
    • 條件:無償登記為公有者可不計入建築容積,按規定公式計算。
  4. 協闢公共設施
    • 容積獎勵上限:15%
    • 條件:配合建設公共設施,計算:用地面積 × 公告土地現值比 × 建築基地容積率。
  5. 文化資產保存
    • 容積獎勵上限:無
    • 獎勵公式:樓地板面積總和×1.5倍計算。
  6. 綠建築
    • 容積獎勵上限:10%
    • 等級:鑽石級10%;黃金級8%;銀級6%;銅級4%;合格級2%
  7. 智慧建築
    • 容積獎勵上限:10%
    • 等級:鑽石級10%;黃金級8%;銀級6%;銅級4%;合格級2%
  8. 無障礙環境設計
    • 容積獎勵上限:5%
    • 條件:
      • 無障礙住宅建築標章:5%
      • 新建住宅性能評估之無障礙環境:第一級4%;第二級3%
  9. 耐震設計
    • 容積獎勵上限:10%
    • 條件:
      • 耐震設計標章:10%
      • 新建住宅性能評估之結構安全性能:第一級6%;第二級4%;第三級2%
  10. 一定時程內擬訂都市更新事業計畫報核
    • 容積獎勵上限:10%
    • 條件:
      • 劃定更新地區:前五年10%;後五年5%
      • 非劃定地區:前五年7%;後五年3.5%
  11. 一個以上完整計畫街廓或土地面積達一定規模
    • 容積獎勵上限:35%
    • 條件:
      • 一個以上完整計畫街廓:5%
      • 土地面積:
        • 3,000 m²至10,000 m²:5%加每增加100 m²,另計0.3%
        • 10,000 m²以上:30%
  12. 協議合建
    • 容積獎勵上限:5%
    • 條件:更新前門牌戶達20戶以上,並經過全體土地及合法建築物所有權人同意。
  13. 處理舊違章建築戶
    • 容積獎勵上限:20%
    • 條件:依實測面積給予獎勵,且每戶不得超過各該地區平均住宅樓地板面積。

台北市的容積獎勵

自1980年代起,台北市政府制定了一系列容積獎勵措施,包括:

  1. 公共開放空間:在《土地使用分區管制》中,鼓勵留設公共開放空間、提供服務性或公益性設施等。
  2. 都市更新:《台北市都市更新自治條例》鼓勵都市更新項目。
  3. 捷運聯合開發:《台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發實施要點》,規定捷運車站周邊的開發獲得容積獎勵。
  4. 公共停車空間:《台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點》鼓勵增設公共停車空間。
  5. 高氯離子混凝土建築:針對高氯離子混凝土建築物,《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》提供相關容積獎勵。

總結

都市更新中的「容積獎勵」是一種鼓勵措施,旨在吸引更多人參與都市更新計畫和公共設施建設。但同時,我們也需要謹慎規劃和管理,以避免帶來負面影響。希望大家能多了解這些政策,讓我們的城市變得更好。了解政策不僅能保護自己的權益,還能助力都市發展。希望這些資訊對大家有所幫助!