什麼是土地使用分區?
土地使用分區是由地方政府在都市規劃時對每片土地所設置的用途限制。舉例來說，政府可能會把一些靠近主要道路的地區劃為「商業區」，那麼這些地方就適合開商店；而社區裡則可能規劃一些「公園用地」，讓居民擁有休閒的地方。 一旦土地被指定用途後，就必須按照規定使用。譬如說，若一塊地被劃為「住宅區」，那麼你就不能在這裡建辦公大樓。同樣，如果被規劃為「商業區」，你就不能建工廠。
放假日，早晨的第一句話通常是：「早餐吃什麼？」平日的早餐解決地點往往是公車站、捷運站或是公司學校附近。當發現自己居住的巷弄裡並沒有便利的早餐店時，不禁想：不如自己開一家當老闆？但這麼簡單嗎？
這不僅涉及理想，更是現實挑戰。尤其在台北市，從過去的師大商圈到現在的赤峰街和中山商圈，商業活動與住宅區之間的衝突常成為熱議話題。
住宅區的商業可能性？
通常來說，住宅區主要是用來住人的，不過有些地方允許在特定情況下開店或設辦公室。這要看你開的店或辦公室是不是符合當地的法律規定。每個縣市的規定可能不太一樣，所以要看你的營業項目、土地使用分區以及建築物的使用執照等方面的情況。
土地使用分區的類別
每個城市對土地使用的分類可能有所不同，以台北市為例，除了常見的住宅區、商業區、工業區外，還包括：
1. 行政區：主要供政府大樓、醫療機構使用。
2. 文教區：用於教育設施，如學校和博物館。
3. 倉庫區：適合倉儲和物流相關的企業。
4. 風景區：保護自然風景，允許有限的開發。
5. 農業區：保持和促進農業生產。
6. 保護區：用於保護水土和生態資源。
每個分區都有其特定的功能和建設限制，可以讓城市更有秩序地發展。
台北市住宅區的細分與限制
台北市的住宅區分為以下幾種，其建蔽率、容積率限制和使用功能如下：
• 第一種住宅區(住一)：建蔽率30%，容積率60%。純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。
• 第二種住宅區(住二;住二-1;住二-2)：建蔽率35%，容積率120-225%。允許像便利商店、洗衣店等
小型商業活動，但不能有工廠或大規模商業使用。
• 第三種住宅區(住三;住三-1;住三-2)：建蔽率45%，容積率225-400%。可設置各式住宅和小型零售業務，
但不允許工業或大型商業使用。
• 第四種住宅區(住四;住四-1)：建蔽率50%，容積率300-400%。可以有住宅、輕工業和小型商業活動，
但不適合大型工業及商業用途。
這些指標決定了每塊土地上允許建築的大小和樓層數量，以確保居民享有安全和舒適的生活環境。
如何查詢土地使用分區？
1. 上網查詢：可以使用「全國土地使用分區資料查詢系統」或「地籍圖資網路便民服務系統」。
但目前詳盡的查詢服務僅限於高雄市和台北市。
2. 到地政事務所申請：攜帶身份證，到地政事務所申請第二類土地登記謄本，就能查到該土地的用途及屋齡等信息。
住宅區可以開餐廳嗎？
在住宅區開設餐廳需要遵守特定規定。以台北市為例，大部分住宅區（如住三）主要供住宅及一般零售業使用。在這些區域要開設餐廳，必須臨接寬度達到8米以上的道路，且樓地板面積不能超過150平方公尺，這種狀況被稱為「附條件允許使用」。
違反土地使用分區的後果
若違反土地使用分區規定，台北市都市發展局可根據都市計畫法處以罰鍰、斷水斷電或勒令停業。根據「臺北市各項違反都市計畫法案件通案處理原則」，在102年7月25日之前即已設置的違規餐廳，只要沒有重大公安、環保及噪音疑慮，則暫緩處罰。
心得整理
常常聽到「有人潮，就有錢潮」，這確實帶動在地經濟發展，但也需付出代價。當年的師大商圈便因人潮造成環境惡化和居民抗議。而現在赤峰、南西商圈，因台北市政府都發局接到大量檢舉，主要針對地區商家不符合「第四種住宅區」的土地使用要求，包括需要臨接寬度8公尺以上的道路，建築物第一層及地下一層可使用 ，才能合法營業，主要是為保障住宅區的消防、環保、公安等環境品質。
我們芝山主要生活圈以芝山捷運為中心，周圍商家林立，尤其是往SOGO巷弄的小商店們。這些土地使用分區為大部分[住三]的地區, 目前是和平相處, 沒事就沒事, 但哪天若有投資客、建商看準都市更新商機而檢舉..房子被檢舉、違規受到處罰後，店家被迫撤離、房東找不到願意接手的人，自然只能無奈地把房屋賣出或做都更。
建議
想在住宅區創業開店的朋友，應仔細確認土地使用分區及計劃用途相符，並多留意相關法規規定，做好準備，才能安心落腳，全力衝刺發展！
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