許多家庭考慮將房產提前過戶給子女，因此在面對不動產轉讓時，選擇合適的方式尤為重要。買賣、贈與和繼承是三種常見的轉讓方式，各有其優缺點，詠溱整理筆記如下:
買賣：親屬間的交易
對於二親等內的買賣，法律上需要注意可能涉及贈與稅。《遺產及贈與稅法》規定，若無法證明資金來源與賣家毫無關聯，這類買賣可能被視為贈與行為。為避免贈與稅，買賣雙方需向國稅局報備，並取得「非屬贈與同意轉移證明書」後，方可完成房產登記。
房地合一稅與財產交易所得
雙方約定的價金會影響賣方可能需繳納的房地合一稅。特別要注意的是，買方日後若出售該不動產，購買價格將直接影響其稅負。
贈與方式移轉
自111年1月1日起，每人每年的贈與免稅額提高至244萬元。這意味著可以每年贈與不超過此金額，而無需支付贈與稅。若贈與金額超出此數額，亦可選擇分年贈與以減少稅負。此外，需注意的是，贈與不動產時，在未來出售可能需繳更多的房地合一稅，因取得成本較低。贈與過程可能涉及代書費和地政規費。
小技巧：土地買賣，房屋贈與
許多家庭會選擇此方式來最大化稅務優惠。土地可藉買賣形式轉讓，享有自用土地增值稅的優惠，而房屋則以贈與形式處理，避免不動產交易所得稅。
繼承房產
自111年起，遺產稅的免稅額提高至1333萬元。通過繼承獲得的財產不僅免徵土地增值稅，亦無需繳納贈與稅，但家族間的紛爭可能增加，例如其他繼承人可能會主張權利。
注意事項
如果在104年12月31日之前取得遺產，則按照舊制計稅。105年以後的繼承需依據新制或舊制計算，以確定何者更有利。
房產過戶主要稅種比較
- 土地增值稅：
- 買賣：可能享有10%的自用優惠稅率（一生一次、一生一屋）。
- 贈與：適用一般稅率。
- 繼承：免徵此稅。
- 贈與稅：
- 買賣：無此稅。
- 贈與：超過244萬元部分需繳贈與稅。
- 繼承：無此稅。
- 契稅：
- 買賣與贈與：需繳房屋現值的6%。
- 繼承：免繳契稅。
信託管理房產
什麼是信託？
信託是指長輩（委託人）將財產交給負責管理的人或機構（受託人），由其根據受益人的利益進行管理或處理。受益人最終會從信託中受益，比如長輩的子女。
信託的好處
- 信託可保障財產的獨立性，避免外界干擾。即便長輩過世，只要信託契約設置妥當，子女也不能隨意賣房。
- 房產通過信託出租，租金每月支付給受益人，可確保其有穩定收入，避免一次性花光。
- 信託避免其他親友覬覦財產。
信託與其他財產移轉的差異
與贈與、繼承或買賣不同，信託使所有權不易轉移給子女，即使長輩過世，財產不會被輕易處分。這樣避免了長輩無人照顧或財產被他人覬覦的風險。
選擇受託人的考量
- 若選擇銀行為受託人，可能需支付年費（信託財產的0.2%至0.5%）。
- 可選擇親友來節省管理費，但需考慮受託人發生意外的風險。
注意事項
信託保護財產的安全和傳承，但流動性不高，一經設立，需遵循合約執行。若急需用錢，資金不易快速變現。因此，設立信託前應全面考慮財務安排。
總結
選擇哪種不動產轉移方式需依據家庭實際情況決定。詠溱整理後結論，買賣也許比贈與在稅務上更有利，特別是自用土地增值稅的優惠。但不確定如何操作時，還是交給專業的，尋求專業代書的建議，制定最適合的方案，節省不必要的開銷！
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