第七波信用管制，如今已成為房仲業者茶餘飯後的熱門話題。每當業績不佳或遇到客戶碰壁，這波政策似乎成了最佳「戰犯」。但它真的是所謂的「史上最嚴限貸令」嗎？真的會讓買房變得更困難嗎？以下就由詠溱來整理政策重點，以及它可能帶來的影響。
為什麼會有這些打房政策？
為了讓房市回歸正常，政府與央行推出一系列「打房」政策，希望壓抑不合理的房價升溫，讓一般人更容易擁有自己的房子。其中一項重要的工具，就是「選擇性信用管制」。
什麼是「選擇性信用管制」？
選擇性信用管制是由央行透過規範銀行針對特定對象或用途的貸款，讓投機炒房的人難以取得資金。當貸款變困難、成本提高，投機者的炒作空間自然壓縮，房市的異常交易也會減少，進而達到降溫效果。
比如說，它可以規定買房的人貸款只能借到幾成（例如最高只能借到50%或30%），或者要求貸款期限一定要縮短，這樣整個過程就變得嚴格。想要靠「借很大一筆錢來炒房」的人就會覺得困難很多。
這次的打房政策主要內容
1. 利率不變
央行宣布這次的基準利率維持不變，這是因為物價（通膨）正在慢慢降低，預期明年能控制在2%以下。而且台灣的經濟雖然成長較緩慢，卻還是穩定，沒有大的問題。所以目前央行決定先觀望，不調高或調低利率。
- 重貼現率：2%
- 擔保放款利率：2.375%
- 短期融資利率：4.25%
這些數字看起來很複雜，但核心意思就是：貸款利率暫時不會變貴，但政府穩住房價的態度非常明確。
2. 新一波信貸限制
央行推出了第七波信用管制，來進一步限制貸款規模，主要是針對購屋貸款的條件進行調整，目的是讓投資客（那些靠炒房賺錢的人）不好下手。變動內容包括：
- 第一戶購屋者取消寬限期
- 以前買第一棟房子時，可以選擇有「寬限期」，也就是前幾年只需還利息，不必還本金。然而這次政策規定，寬限期將全面取消，未來購屋者必須同時償還本金和利息，月付金額將大幅增加。
- 第二戶房屋貸款比例降至五成
- 不管在哪個地區，若買的是第二棟房，房貸成數最多只能借到五成（50%）。這讓投資型購屋者的資金壓力變更大。
- 豪宅和多戶房產更加限縮
- 針對「自然人購買豪宅」、「公司名義買房」以及「第三戶以上的房屋」，貸款比例上限從四成降至三成。
- 餘屋貸款限制再升級
- 對於建商手中尚未售出的「餘屋」，貸款比例從四成下降至三成，以促進建商加速去化庫存房源。
這麼做，主要是希望減少炒房客利用貸款「借錢賺錢」的空間。 如果你想買第二、第三棟房（甚至是豪宅），政府會限縮能借的貸款金額，逼你要有更多的自備款，降低炒房的可能性。也希望讓資金從房地產流向更需要的地方，例如產業發展。
3. 存款準備率增加
所謂「存款準備率」，是指銀行必須預留資金比例，以應付不時之需，而不能將所有存款全面用於放貸。這次央行將此比率提高了 0.25%，自十月起正式實施，進一步降低銀行提供房貸的資金規模，以抑制購屋需求，減弱炒房行為。
新的政策有什麼例外嗎？
即使第七波信用管制很嚴，為避免影響到真正需要購屋的自住者，央行針對特定情況設置了豁免或例外條款：
1.繼承房產的情況
如果你是透過繼承得到的房子，這間房子不會算進「房屋數」或「房貸戶數」。
假如你名下唯一的房產是繼承來的，未來想買房時申請貸款，也不用受限於新的信用管制規定（但這條不適用於高價住宅的貸款）。
2.換屋需求的家庭
如果一家人因為家裡多了新成員（例如結婚或生小孩）而需要買更大的房子，那麼可以向銀行申請特殊條件，但要符合以下要求：
- 你必須承諾在 新貸款成功撥款後一年內，把舊房子賣掉，完成產權轉移。
- 你不可以用「轉貸」的方式來躲避這項規定。
- 如果你違反了上面的承諾，銀行會取消你的寬限期，還會要求你一次還清貸款的一部分，甚至會收取違約金。
3.已經簽約準備貸款的人
如果已經買了預售屋或者成屋，而且簽了買房合約，那麼新政策對這些人不適用。這是為了避免政策突然影響到已經確定購房的人。
4.青安貸款部分例外
年輕首購族如果申請了「青年安心成家貸款」，而且買的房子不算豪宅，也不會受到這次信用管制的影響。
這次打房對房價的影響？
專家認為，這些政策對房價可能會有「降溫效果」，而且很多投資客也因為政策吃緊，開始賣房子。不過，房子價格會不會真的降下來，還要看房子所在的區域和周邊配套（例如交通好不好、生活機能強不強等）。一些郊區（蛋白區和蛋殼區）的房市可能會面臨更大的降價壓力；反之，大都市中的熱區因交通與生活機能完善，跌幅可能有限。
此外，物價（通膨）、建材成本漲了，房價不太可能跌太多 – 現在通貨膨脹嚴重，像鋼筋、水泥的價格都在漲，建房子的成本變貴了，這變相支撐了房價，讓它不容易大跌。
對房貸的影響
對於有房貸需求的人來說，這次政策會讓貸款的條件變得更嚴格，特別是寬限期的限制。以前，靠寬限期買房的人，只需要還利息，等寬限期結束後才慢慢還本金，但現在：
- 取消寬限期或縮短至一年，每月的貸款壓力會大幅增加。
舉個例子，如果貸1000萬，只有利息時的負擔是1.7萬/月，但如果要加本金，每月就高達3.7萬！ - 對於年輕人來說，要用更高的收入或更好的資金規劃，才能應付未來的房貸壓力。
另外，銀行對房子的估價也變得更保守，這意味著即使你能貸到房屋價值的8成，還是需要自己準備更多的頭期款。如果準備不足，可能會導致買房的計畫受阻。
央行政策的背後目的
央行這次信用管制的主要目的是抑制房市過熱，避免有些人利用貸款過度購房，進一步炒高房價。但也考量了一些真正需要買房自住的人，推出了這些豁免條件來幫助大家。 並且不讓經濟過度依賴房地產。因為房市槓桿如果拉太高，萬一經濟轉差，可能會導致嚴重的金融危機。
同時，這些措施也希望讓資金能投入到更有生產力的領域，例如製造業或創新產業，而不只是集中在房市上。
詠溱想說：
常聽到「現在買房很好，過幾年一定大賺！」、「這波打房會讓房價跌到谷底！」或「房價一直漲，我一定要快點買，不然會買不到」等，但這種心態其實很危險，勿盲目跟風。 市場上的好房子其實一直都有，重點是你有沒有計劃清楚自己的財務能力，選一個真的適合自己的房子。所以啊，買房不要急，可以先看清楚市場狀況再決定，這樣才能避免買貴或買錯，變成那些投機客的接盤俠喔！
結論
無論第七波打房政策還是未來是否有「第八波」，政策不是要完全打壓房市，主要目標是讓房價降溫，讓投資客（炒房的人）和建商（囤屋留著高價賣的公司）更難利用貸款炒作房市，保障首購和自住需求的人，讓市場回到一個健康的狀態。同時，也試圖預防台灣經濟未來因房市不平衡而出現危機。
