在看房買房的過程中，你可能常會聽到「公設比」這個詞，那它究竟是什麼意思呢？根據住展雜誌的統計，2023 年截至 9 月 30 日止，台北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築，不含 5 層樓以下公寓、透天）平均公設比 35.5%，新北市平均公設比 34.1%。然而，多數消費者認為30%以下的公設比才算合理。那麼，什麼是「公設」，以及如何計算「公設比」呢？
什麼是公設？
「公設」是指建築中的公共設施，依使用範圍可分為大公、中公和小公三類：
✔ 大公設施：這類設施是建築物必備的，由全體住戶共同持有並分擔成本，例子包括大廳、管理室、水箱、機電室等基礎設施。
✔ 中公設施：這些為加值休閒設施，全社區的戶數分擔坪數，如健身房、會議室等。
✔ 小公設施：這些設施由同一樓層的住戶共享，包括電梯廳、逃生梯和電梯空間等。
另外需要注意的是，車位的歸屬依建案規劃不同，有些登記為大公，有些則為小公，不同的歸屬會對使用和買賣產生影響。而無頂蓋的中庭、空中花園和露天游泳池等設施不計入公設比的計算範圍。
公設比為什麼越來越高？
愈來愈多的建案出現公設比偏高的現象，這背後有多種原因：
✔ 大樓越蓋越高，需配備更多設施：自2005年起，8樓以上的建築需配備兩支逃生梯，11樓以上需有排煙室，這些額外設施增加了公設比。
✔ 雨遮不計坪不計價：自2018年法規修改後，雨遮構造不再計入建築面積，間接拉升了公設比。
✔ 小宅成主流，單層戶數增加：由於房價上升和人口結構變化，小坪數住宅成市場主流，單層戶數的增加必定帶來梯廳的增加，進而提升公設比。
公寓、華廈、社區新大樓公設比參考數據如下：
- 1.公寓：4~5層、未設電梯的住宅，公設比約為8%-15%。
- 2.華廈：7~10層樓，有電梯，公設比約為15%-20%。
- 3.社區：10層樓以上，有電梯，因建築法規規範，公設比約為30%以上。
如何計算公設比？
公設比的計算公式如下：
公設比＝公共設施面積／建物總面積ｘ100%
建物總面積包含主建物、附屬建物和公共設施。而公共設施又細分為大公、中公和小公。為了更清楚了解公設比的影響，我們還需要注意附屬建物和停車空間：
✔ 附屬建物：這些與主建物相連的構造，如陽台、露臺等，影響實際使用空間大小。自2018年起，雨遮和屋簷不再計入建築面積。
✔ 停車空間：如果建商將車道坪數計入車位坪數，則由購買車位的人分擔；相反，若車道坪數計入房屋公設，則全體住戶分擔，這對不購買車位的住戶可能不太公平。
在購房時，除了總坪數，還需詳細了解公設比及所包含的設施範圍，這樣才能選購到滿意的房產。希望這篇文章讓你對「公設」及「公設比」有更深的了解！
