房地合一稅定義
房地合一稅
房地合一稅是針對房屋和土地交易所得的合併稅。當你賣房賺錢時，對賺的部分課徵的所得稅。
背景
- 以前: 土地和房屋分別課稅。
- 現在: 合併課稅，使課稅方式統一。
適用範圍
2016年1月1日後取得和出售的房屋、土地及預售屋。
房屋合一稅試算
1.房地合一稅稅基：
房地合一稅稅基＝
房產交易所得（賣價扣買價）－買賣原始取得成本－交易日前 3 年內的房產交易損失金額－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額
2.房地合一稅稅額：
應繳納的房地合一稅＝稅基（課稅所得）× 適用稅率（房地合一稅率依照持有時間不同有區別）
稅率（房地合一稅2.0新制）
依持有時間不同
- 持有小於2年：45%
- 持有超過2年小於5年：35%
- 持有超過5年小於10年：20%
- 持有超過10年：15%
買賣原始取得成本
1. 原始取得成本
買入時之成交價額即為原始取得成本。
2. 可扣除之相關費用
1 取得達可供使用狀態前支付之必要費用（需提供舉證文件）
。契稅。印花稅。代書費。規費。公證費。仲介費
2 取得房屋後支出的增置、改良或修繕費，在能增加房屋價值或效能且非2年內耗竭的情況下：
。增置費用。改良費用。修繕費
3 依土地稅法施行細則第51條規定之經核准減除費用
。改良土地費用。工程受益費。土地重劃負擔總費用
。無償捐贈作為公共設施用土地的公告現值總額
4 該次交易移轉相關費用
-交易時支付之必要費用
。仲介費。廣告費。清潔費。搬運費。換約費。證券交易稅。手續費
-土地增值稅
計算方式為：［(交易時申報移轉現值−交易時公告土地現值) / 以申報移轉現值計算
之土地漲價總數額 × 已納土地增值稅］
3. 無移轉費用相關證明文件的處理方式
– 由稽徵機關依查得資料核定費用。
– 無查得資料情況下，按成交價額3%計算費用，最高以30萬元為限。
4. 不得列為成本的費用
使用期間繳納之房屋稅 地價稅 管理費 清潔費 金融機構借款利息
5. 預售屋換約部分
國稅局表示，並非以成交價額3%或30萬元取其低計為成本扣除，而是認定「已付款項加上獲利的3%」作為可扣除成本。因此，自售或仲介費用不到30萬元的個案，稅額可能增加。
交易日前3年內交易損失減除
- 交易日前3年內交易損失金額，可依房地合一新制計算。
- 包含：個人房屋、土地、房屋使用權、預售屋、股份或出資額交易損失。
- 可在交易日後3年內，自其他新制的交易所得中減除。
土地漲價總數額
計算方式： 土地漲價總數額 = 公告土地現值 – 前次移轉現值
房地合一稅2.0 – 自用住宅免稅優惠
- 符合三條件：
- 本人、配偶或未成年子女設籍
- 持有並居住滿6年
- 無出租或營業使用
- 房地合一稅免稅額：
- 獲利 ≤ 400萬：免課房地合一稅
- 獲利 > 400萬：超過部分課10%
房地合一稅重購退稅
– 條件：
- 先買後賣或先賣後買，兩次交易間隔不超過2年
- 新房和舊房均符合自住房屋規定
- 退稅計算：
- 新房價 ≥ 舊房價：全額退稅
- 新房價 < 舊房價：按比例退稅
房地合一稅申報方式
- 申報期限：
- 成屋交易：所有權移轉登記日後30日內
- 預售屋：簽約日後30日內
- 申報文件：
- 申報書
- 買賣契約書影本
- 其他相關費用證明
房地合一稅線上試算
財政部提供線上試算系統👉 試算系統
免徵情形
非自願因素出售（如調職/非自願離職、家暴、房子被法拍、重大疾病/意外..等）
常見問題
- 預售屋換約適用房地合一稅 (國稅局指出，房地合一稅的持有期要從所有權移轉登記日算起，而非簽約日。因此，預售屋和成屋的持有期間應分開計算。)
- 必須在賣房後30日內即使賠錢也要申報
用簡單明瞭字整理出房地合一稅2.0的工作筆記。我是有看懂，分享筆記給有緣人看。
