最近房市話題又熱了起來，各種聳動的新聞標題鋪天蓋地，例如「單坪120萬被列豪宅？豪宅稅大升級！」或是「財政部豪宅新制上路，小豪宅也被重稅盯上！」讓人不禁想問：房子是不是連你都沒注意到，就變成了「豪宅」？
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實際上，這次財政部的新規主要是針對2024年（民國113年）房屋交易的財產稅計算方式進行調整。很多專有名詞像是「豪宅稅」、「房屋交易所得」、「單價門檻」聽起來很高深，害人頭大，但簡單來說，就是為了更公平地課稅，讓那些靠炒房賺大錢的投資客無法輕易躲掉稅，對真正想自住的小老百姓，其實影響不大。
接著，就讓我幫大家整理重點，用最簡單的方式，帶你一次搞懂新的稅務規範，輕鬆應對房屋買賣相關的課稅問題！
什麼是房屋交易所得？先搞懂基礎最重要！
房地產的課稅方式早在105年就進行改革，也就是我們熟知的「房地合一稅」上路，針對105年1月1日後交易的房屋，採用實際成交金額來計算所得和課稅標準。
稅制區分：
新制（房地合一稅）- 105年1月1日以後取得的房屋：
適用房地合一稅制，以實際成交價計算所得稅。此制需在房屋過戶後的30天內進行申報。
舊制 – 105年1月1日以前取得的房屋：適用舊制計算方式 。申報時間為隔年5月，需併入個人綜合所得稅申報。
而這次財政部的新規則，重點正是針對舊制房屋課稅，並於2025年2月19日公布了「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。新規針對**舊制（105年以前購得的房屋）**的所得計算方式作出明確調整。
但萬一找不到原始資料怎麼辦？
例如，很多人在買房時並沒有保存買入時的完整交易資訊，那該怎麼計算稅額呢？別擔心，財政部幫你規劃了替代算法。2023年底正是針對這些規範進行調整，公布了113年度新規，目的是讓房地交易的課稅更符合市場實際情況，及避免高單價房產獲利被低估。
重點來了！113年房屋交易所得的計算方式
今年的新規定，主要在於「如何計算買賣房屋的交易所得」以及「是否達到課稅門檻」。以下分兩大情況，帶大家理解。
情況一：有完整的交易資料
如果你的房屋交易有保留完整的買賣紀錄（例如成交金額、原始取得成本），國稅局會根據這兩筆資料來計算所得額，像這樣的方式是最透明、最精確的。
**簡單說：**有資料就老老實實交稅，稅額自然也會比較準。因此，買賣房屋時一定要保存相關文件！
情況二：沒有完整的交易資料怎麼辦？
當國稅局發現你的交易資料不完整，例如無法提供房屋的原始成本（買入價格），他們就會用許多「標準計算公式」來推估所得。這形成了兩種主要情況：
① 只能提供成交金額（部分資料）
如果你只有賣房的「成交金額」，稅務機關會抽出相應比例，拆分為「土地價值」和「房屋價值」，再針對房屋價值的20%計算所得額。不過這個計算過程涉及部分地區的門檻，也會按每坪單價檢視，例如：
豪宅門檻（單價／總價）：
- 台北市：成交金額 6,000萬以上 / 每坪 120萬以上
- 新北市：成交金額 4,000萬以上 / 每坪 75萬以上
- 其他地區（桃園、台中、高雄等）：成交金額 3,000萬以上 / 每坪 50萬以上
「每坪單價」的加入，正是新規中最大的亮點，也代表高單價、小坪數的房屋更容易被納入規範。
計算範例
假設你在台北市的房屋成交總金額達到6,000萬，國稅局的公式是這樣：
總成交金額 × （出售時的房屋現值 / 房屋與土地總現值） × 20% = 所得額
因此，你的稅額可能會比原本情況高一些，建議提前詳細確認是否符合豪宅門檻。
② 提供不了任何有效數據（無成交成本）
如果你既無法提供成交金額、又無法提供原始取得成本，那稅務機關會直接用房屋的「評定現值」來計算換算，以大致推估你的所得額。每個地區都有不同的計算比例，例如：
- 台北市大安區、中山區：以評定現值的48%計算所得
- 新北市板橋、新莊地區：以評定現值的44%計算所得
- 台中／桃園熱門區域：大多約33%-35%
這些比例是由財政部公告，根據不同地區的熱絡程度差異有所調整。如果你的房屋處於熱門地段，稅負比例可能會更高喔！
**簡單說：**越昂貴或越搶手的地段，預估獲利比越高，稅金也越多！
20250219-財政部新聞稿–>訂定113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定
113年的新規重點調整有哪些？
相較於去年的舊規，今年的新規包含以下幾大變動：
- 新增「每坪單價」門檻
以往多只看交易總金額，現在改為加入「單坪單價」作為補充標準，讓高單價的小坪數房屋也不會漏掉。例如：北市如果每坪超過120萬，即便總價未達6,000萬，還是會列入「高價房」來計算。 - 部分門檻金額上調
像是「其他地區」的門檻由2,000萬元提高到2,200萬元，反映當前市場趨勢。 - 提高獲利計算比例
今年，包括部分門檻所得的稅率從17%提高到了20%，尤其針對高價房屋，讓稅負更加符合實際獲利情況。
關於豪宅稅，你一定要知道的事！
有了新規後，大家賣房時要特別注意哪些事情呢？以下幾點是必須掌握的重點：
- 保存相關交易文件：不論是原始購買價格或成交金額，保留文件是避免計算出高額稅金的第一步。
- 尋求專業協助：如果你對稅務規定不了解，可以找稅務顧問或當地國稅局諮詢，專業的協助能幫你省力又省心。
- 知道自己的納稅權益：若發現稅額計算不合理，可根據《納稅者權利保護法》第11條，請稽徵機關重新查明，保護自己的合法權益。
結語：了解規則，輕鬆應對！
說到底，這次的財政部新規，主要目的是讓房屋交易的稅制更加公平。只要掌握清楚規則，妥善保存好交易資料，其實一般自住或正常投資的朋友影響並不大。
最後，房地產交易雖然看似複雜，但抓住核心重點（像地段、成交金額，還有能否提供證明文件），就能大幅避免困擾。希望這篇知識分享能對你有所助益！ 更多房市知識，持續鎖定我們的分享！有任何問題，也歡迎大家 加 line 留言討論！
