買賣農地要繳哪些稅？農地農用有哪些免稅優惠？

最近整理北投一筆農地資料時，我發現很多人對農地都有一個印象：

「農地是不是稅比較少？」

甚至有人直接問：

「農地是不是不用繳稅？」

這句話不能說完全錯，但也不能直接說對。

因為農地真正重要的，不只是土地名稱，而是四個字：

農地農用。

土地本身符合農業用地條件，而且實際、合法作農業使用，才可能享有相關租稅優惠。

如果買下後拿去違規蓋屋、大片鋪水泥、停車、經營與農業無關的用途，原本想像中的優惠可能就不見了。

所以這篇不談複雜的稅法條文，我用買進、持有、出售三個階段，幫大家一次整理。

1. 不動產移轉契據的印花稅

買賣土地辦理所有權移轉，持向主管機關辦理物權登記的不動產契據，印花稅原則上按契約金額千分之一計算。

實務上買賣雙方還可能有私契、公契等文件，因此實際貼花方式通常由地政士依案件文件處理。

對一般買方而言，不必自己背計算方式，但要知道：

買土地並不是只有成交總價，移轉過程仍有稅費與規費。

2. 土地所有權移轉登記費

這一筆不是「稅」，而是地政規費。

臺北市地政局目前說明，所有權移轉登記按申報地價或權利價值的千分之一計徵。

也就是說，不能直接拿實際成交價2,000萬元乘千分之一，就認定那是登記費。

如果有銀行貸款、設定抵押權，還可能另有設定登記費等費用。

3. 單純買土地，一般不會像買房一樣繳房屋契稅

這也是很多第一次買土地的人容易混淆的地方。

契稅主要和房屋等定著物移轉有關；在已開徵土地增值稅的土地，土地本身免徵契稅。

所以單純購買一筆沒有建物的土地，不會再拿土地價格計算6%買賣契稅。

如果土地上另外有合法建物，就要把土地與建物分開判斷。

這反而是我覺得買方更應注意的地方。

例如：

• 仲介服務費。
• 地政士費。
• 履約保證費。
• 測量、鑑界費。
• 銀行鑑價及貸款相關費用。
• 坡度或地質調查。
• 水土保持規劃。
• 道路或通行權確認。
• 接水、接電與排水成本。

買一間住宅，我們很容易估算裝潢多少錢。

買土地卻常常只看到：

「一坪才多少。」

但土地真正要完成理想用途，後面才可能是成本開始的地方。

這也是我在上一篇談北投硫磺谷管三農地時，一直提醒的事情。

延伸閱讀：〈買房還是買土地？北投硫磺谷690坪「管三農地」能蓋嗎？〉
內部連結：/beitou-liuhuanggu-guansan-farmland

這裡要先講清楚：

不是所有農地都不用地價稅。

符合相關條件、實際作農業使用的農業用地，可課徵田賦，而田賦目前停徵，因此土地所有人會有「好像沒有持有稅」的感覺。財政部目前仍明確說明，只有符合作農業使用的土地，才有田賦的適用。

這也是「農地農用」最直接的租稅效果之一。

實務上很常見的包括：

• 未經核准搭建建物。
• 農業設施核准後改成住宅或其他用途。
• 大片鋪設水泥或地磚。
• 作停車使用。
• 堆放廢棄物或土石。
• 做與農業無關的庭園造景。
• 拿去經營其他非農業用途。

財政部2026年仍多次提醒，農地如果未實際作農業使用，違規使用部分可能自變更使用次年起改課地價稅。

所以不要以為：

「權狀是農地，就永遠不用地價稅。」

真正看的還是實際使用。

也不是。

如果依法申請的農舍、農業設施，並依核准用途使用，本身仍可能符合農業使用。

真正容易出問題的是：

「核准一種用途，實際拿來做另一種用途。」

例如申請資材室，後來變成住宿空間；合法農舍後續又自行增建、大片鋪水泥地。

所以農地使用最重要的不只是：

「有沒有申請？」

還要再多問一句：

現在實際怎麼用，有沒有和核准內容一致？

一般土地所有權移轉，如果符合課稅條件，本來會涉及土地增值稅。

但農業用地有一項很重要的政策優惠：

作農業使用的農業用地，移轉給自然人時，可以申請不課徵土地增值稅。

這裡有三個重點：

第一，不是看到農地就自動不課

土地本身必須符合農業用地條件，而且實際作農業使用。

第二，移轉對象要注意

一般農地優惠的重要條件之一，是移轉給符合規定的對象；財政部目前最常見的說明是移轉給自然人時可申請。若直接出售給一般公司法人，就不能想當然套用同樣優惠。

第三，要提出申請

實務上通常需要取得「農業用地作農業使用證明書」，並在申報土地移轉現值時辦理相關申請。不是成交後什麼都不處理，系統就會自動幫您免掉。

不是。

如果新地主取得土地後違規使用，而且被查獲後未在期限內恢復，或者恢復之後又再次違規，未來再次移轉時，即使後來取得農業使用證明，也可能無法適用原本的不課徵優惠。

這件事情我覺得買方也要知道。

很多人會以為：

「土地增值稅是賣方的事情。」

但您今天買進後怎麼使用，可能會決定自己未來當賣方時能不能享有優惠。

這題要稍微分開看。

個人交易符合房地合一範圍的房屋、土地，原則上要依相關規定判斷申報義務。

但財政部目前明確列出一種免辦理房地合一申報的情形：

符合《農業發展條例》第37條及第38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅的土地。

因此，不能簡化成：

「所有農地都沒有房地合一。」

比較正確的理解是：

符合農地農用及相關法定條件的農業用地，才可能適用這項規定。

如果不符合，就仍須依實際取得時間、交易型態及相關規定判斷。

甲地主

不是買進時少繳幾千、幾萬元的費用。

真正重要的是長期維持合法農用。

我會把它濃縮成8個字：

農地農用，證明留好。

買土地前先查用途。

需要設施時先申請。

核准什麼就照什麼使用。

主管機關核發的相關證明、核准文件也盡量完整保存。

這比等到要出售時才問：

「現在怎麼辦才能免稅？」

安全得多。

農地確實有不少和一般住宅不同的租稅制度。

但如果因此把它理解成：

「買農地最省稅。」

就太簡化了。

土地到底值不值得買，還是要同時看合法用途、貸款、維護成本、未來出售市場，以及自己的持有目的。

稅，只是其中一部分。

我自己在整理土地資料時，也越來越覺得：

真正好的土地規劃，不是找到最多的免稅方法，而是一開始就把用途做對。

因為土地持有可能十年、二十年。

今天少做的一個確認，可能多年後才發現代價。