136
房地產的類型很多，不同的權利類型、登記用途和都市計畫，會對居住、出租及出售產生各種限制。除了違法加蓋外，建商有時會將住宅案件規劃在非住宅區（如工業宅、一般事務所宅），與都市計畫出現矛盾。
工業宅是什麼？
工業宅，顧名思義，就是位於工業區的住宅。根據政府的土地使用分區規定，工業區是供工業用途使用的，並不允許作為住宅。然而，工業宅會在市場上出現，大多是透過建商將工業區土地改建成住宅使用，但這種做法違反都市計畫法規。
工業宅的法律風險
- 違法性：位於工業區的住宅多半為違法改建，容易面臨罰款或拆除風險。
- 使用登記不符：建商通常會先取得工廠或廠房的使用執照，再進行二次施工（即改建），這種未經合法程序的改建屬於違法行為，可能會被罰款或要求拆除。
工業宅的歷史脈絡
過去都市計畫不完善，北部市中心有不少工業地。隨著都市發展，產業外移，閒置工業地被建商用來興建住宅。雖然不被法規允許，但地方政府往往默許，導致工業宅發展，例如 北投、士林、內湖、南港等區域。內湖五期重劃區內有許多工業豪宅。
工業宅的價格
購買工業宅的人大多期待撿便宜。這類住宅售價通常是一般住宅的6至7折，但品質相差不大。此外，有些人是因需要設立公司，且工業住宅可辦理營業登記，因此選擇此類住宅作為辦公場所。
工業宅與一般住宅的差異
- 合法性：工業宅的居住合法性較低。
- 稅費：若登記為「一般事務所宅」、自由職業事務所，則可申請自用住宅稅率，水電費率與一般住宅相同。但若登記為工業廠房，稅負及水電費會較高。
購工業宅貸款&稅賦
- 貸款成數低且無優惠房貸支持：
工業住宅貸款成數最多僅6-7成，過件率低，無法享受政府優惠房貸。
- 無法享有稅賦優惠：
無法適用自用住宅的地價稅優惠稅率，房屋稅(營業用): 3% ，地價稅(營業用): 1%，申請變更條件嚴苛。
如何查詢是否是工業宅
- 土地使用分區：查詢建案土地的使用分區，台北市常見有「第二種工業區」、「科技工業區」、「工商混合區」、「辦公服務區」等；其他縣市則多為「乙種工業區」。
- 建物謄本與使用執照：檢查建物謄本和使用執照上的用途登記，若登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等，而非「住宅」，即可能為工業宅。
購買工業宅需謹慎考量，了解相關的法律風險和使用限制。透過查詢土地使用分區和建物使用執照，避免未來可能遇到的罰款或拆除問題。
