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什麼是抵押權？
抵押權是《民法》中保障債權人（例如銀行）在債務關係中權益的一種物權。當債務人（借款人）向銀行借款時，會提供與借款金額相當的財產（如房子）作為擔保，確保銀行能夠在債務人無法償還的情況下變賣抵押物來清償債務。
抵押權設定是什麼？
抵押權設定是指債務人將某項財產（如房子）作為抵押物，雙方到地政機關辦理抵押權，確保在貸款期間債權人（銀行）擁有該抵押物的抵押權。
抵押權設定的重要性
- 保障債權人：減少風險，確保債務人按時還款。
- 提高貸款成功率：有助於借款人更容易獲得貸款。
抵押權設定登記流程
- 準備文件：
- 抵押權登記申請書
- 借款契約書
- 土地及建物所有權狀
- 印鑑證明
- 戶籍謄本
- 所有權人身分證及印章
- 繳納規費（按貸款總金額千分之一）
- 辦理方式：
- 臨櫃辦理：在該不動產所在地的地政事務所辦理，1-3天內完成。
- 跨縣市代收：可在其他縣市的地政事務所辦理，但需等待郵寄時間。
- 費用：
- 不動產抵押登記設定規費：以設定抵押權金額的千分之一計算。
- 他項權利證明書費：每張80元。
- 代書費：約4000-6000元。
抵押權種類
- 普通抵押權
- 僅針對當前固定金額的貸款設定，不包括違約金等費用。
- 例如：借款500萬，設定500萬的抵押權。
- 最高限額抵押權
- 設定最高求償上限，涵蓋過去、現在及未來的貸款。 例如：貸款1000萬，最高限額1200萬，允許未來再增貸。
抵押權塗銷是什麼？
抵押權塗銷是指解除已設定的抵押權，通常在借款還清時進行，表示債務已清償，不動產上的抵押權被取消。
抵押權塗銷登記流程
- 需要塗銷的情形：
- 借款已清償。
- 不動產被查封法拍。
- 抵押權設定超過請求權20年。
- 準備文件：
- 清償證明
- 他項權利證明書
- 塗銷登記申請書
- 所有權人身分證及印章
- 辦理方式：
- 臨櫃辦理：最快也最推薦，約1小時完成。
- 通信辦理：以雙掛號附回郵信封方式辦理，較費時。
- 跨縣市代收：相對較費時，需數日等待。
- 費用：
- 自行辦理無需規費。
- 代書費約2000元。
抵押權設定與塗銷的查詢方式
- 臨櫃查詢：前往地政事務所，申請第二類土地登記謄本。
- 線上查詢：使用全國地政電子謄本系統，需自然人憑證。
- 便利商店查詢：至便利商店的機台操作，需自然人憑證。
不動產抵押常見QA
- 債務人無法還款時如何執行抵押權？
- 銀行可向法院申請強制執行，拍賣不動產來收回貸款。
- 設定假的抵押權合法嗎？
- 違法，可能涉及詐欺罪，或被真實債權人訴訟「通謀虛偽意思表示」。
- 有抵押權的房屋可否買賣？
- 可以，但買方需查詢房產抵押情況，以免影響購屋權益。
- 抵押權有時效性嗎？
- 普通抵押權：擔保時效為5年。
- 最高限額抵押權：保障貸款期間內所有債權，並在期限到期後5年內有效。
了解抵押權設定與塗銷流程，有助於你在借貸及購房過程中更加安心，確保資產管理和財務操作的安全與合法。
