買房貸款貸不下來怎麼辦？兩筆成交卡關後，我更確定買房前要先做這件事

公司群組裡，時常會跳出同事成交的訊息。

「恭喜成交！」

「太棒了，辛苦有成果！」

大家一則接一則送上祝賀。從帶看、議價，到買賣雙方終於點頭，只有做過房仲的人才知道，一筆成交的背後，通常不是幾通電話而已。

前陣子開會時，公司照例請成交的同事分享案件。輪到A同事時，他卻低著頭說：

「沒了！一切都是泡沫，白忙了。」

原本以為他是在開玩笑，後來才知道，買方的貸款沒有辦法照預期核下來，交易因此卡住了。

A同事說，帶看時其實問過買方：自備款準備多少？預計貸款幾成？是不是首購？

當時得到的回答都很正常，雙方談妥後也順利簽約。直到銀行查詢資料，才發現買方名下已有一間房，而且房貸還在繳。原先想像的貸款條件，和銀行實際能承作的條件，出現了很大的落差。

會議中，又聽見B同事說起另一件相似的案例。

同樣是已經簽約，同樣是買方想買，最後卻因為個人的收入、負債或信用條件，貸款沒有通過，買方只好回頭面對解約問題。

兩件事情聽下來，我心裡一直想著： 房子喜歡、價格談妥，真的就代表買得起了嗎？

一般人說的首購，常常是指「這是我第一次靠自己買房」。

可是銀行與央行在判斷貸款條件時，看的不只是你心裡認為自己是不是第一次買房，而是會查：

• 名下有沒有房屋？
• 現在有幾戶房貸？
• 原有房貸是否已經清償？
• 這次買的是不是高價住宅？

所以，「名下有房」和「名下有房貸」是兩件不同的事。

例如，有人名下有一間早已繳清貸款的房子；也有人持有家人早年移轉的房屋持分；還有人確實只有一間房，但那間房的貸款仍在繳。這幾種情況，銀行在審核新貸款時，不一定會得到相同的結果。

依中央銀行自2026年3月20日起生效的規定，一般自然人購屋貸款可先用下面這張表理解：

這裡還有幾個例外需要留意。例如，因繼承取得的房屋與房貸，央行另有排除計算的協處措施；實質換屋自住者，也可能在與銀行切結、於期限內出售原屋並完成清償等條件下，申請換屋協處。至於高價住宅、政策性貸款或其他特殊情況，規定又不完全相同，仍應以承貸銀行實際確認為準。

現行規定可參考中央銀行2026年3月理監事會決議及不動產抵押貸款業務規定。

這些限制並不是單純在懲罰已經有房子的人。

站在銀行角度，一個人已經背著一筆或兩筆房貸，再增加新的長期負債，還款風險自然會提高。站在政策角度，則是希望降低過度使用財務槓桿買房的情況，避免太多銀行資金集中在不動產，也把有限的信用資源優先留給真正沒有自用住宅的人。

因此，房貸戶數愈多，貸款成數愈受到限制，自備款就必須準備得更多。

假設一間房子的成交價是2,000萬元，銀行鑑價1,800萬元，買方名下已有一戶房貸。若依第2戶最高6成計算，貸款上限不是2,000萬元的6成，而是以買賣金額與鑑價較低者，也就是1,800萬元的6成計算，最高約1,080萬元。

這時候，買方需要準備的就不只是原本想像中的兩成或四成自備款，而是成交價與核貸金額之間約920萬元的差額，另外還有契稅、登記規費、代書費、仲介服務費、裝修與搬家等支出。

差距不是幾十萬元，而可能是數百萬元。

這也就是為什麼，買房前只問「大概可以貸幾成」，真的不夠。

我常跟客人說，銀行核貸時其實在看兩件事：一是這間房子值不值得做擔保，二是這個人有沒有能力長期還款。

房屋的條件

銀行可能會評估房屋的地點、屋齡、結構、坪數、用途、產權是否完整、有無特殊增建，以及未來是否容易轉手。

同樣成交2,000萬元，市中心、產權清楚且交易量穩定的住宅，和屋齡高、地點偏遠、坪數過小或用途特殊的物件，銀行鑑價與承作意願可能不同。

所以有時候，不是買方收入不好，而是房子的鑑價比成交價低；也可能是某些銀行願意承作，另一些銀行較保守。

人的條件

銀行也會看買方的收入是否穩定、工作年資、信用紀錄、年齡、現有房貸，以及是否還有信用貸款、車貸、卡費分期或信用卡循環等負債。

收入不錯，不代表一定貸得多。如果每個月已有很高的債務支出，銀行仍可能認為還款能力有限。反過來說，手上有一筆自備款，也不代表貸款一定會通過，因為銀行在意的是未來二十年、三十年，這筆錢能不能穩定地還。

央行也明確提醒，實際房貸條件仍由銀行依借款人的信用、還款能力與擔保品狀況綜合審核。換句話說，法規寫的是「最高可以到哪裡」，不是「銀行保證會給你多少」。

很多人買房時最在意的是：銀行可以貸幾成？

但我覺得，還有一個問題更應該先問：

「即使貸得下來，我每個月繳得起嗎？而且能不能繳得安心？」

舉例來說，貸款1,000萬元、年利率2.5%、30年本息平均攤還，每月本息約3萬9,500元。若利率上升到3.5%，每月會增加到約4萬4,900元。這還沒有算房屋稅、地價稅、管理費、保險、修繕，以及家庭生活中其他可能出現的支出。

數字看起來只是每個月多幾千元，但放進日常生活裡，可能就是孩子的教育費、父母的照顧費，或原本預留的緊急備用金。

銀行願意借，是銀行評估這筆風險可以承擔；真正要過生活的人，還是自己。

我承認，買房確實需要一點勇氣。

因為金額大、年限長，如果每一件事都想等到百分之百確定，可能永遠跨不出那一步。有時候，我們確實需要在衡量之後，替自己做一個決定。

但勇氣和衝動，並不是同一件事。

真正能支撐一個人買下房子的，不是看屋當下的喜歡，也不是「先簽再說，之後一定有辦法」，而是看過數字之後，仍然知道自己承擔得起。

沒有先確認名下房屋與貸款、沒有算過自備款缺口、沒有評估每月現金流，就把希望都放在銀行會貸到最高成數，這不叫有衝勁，而是把還沒有弄清楚的風險，一起簽進了合約裡。

這裡說的誠實，不是要責怪誰隱瞞了什麼。

有些人確實不熟悉自己的房屋持分，不知道家人早年做過移轉；有人以為房貸快繳完就等於沒有房貸；也有人認為只要收入不錯，銀行就一定會核准。

但簽約之前，至少應該把下面幾件事查清楚：

1. 盤點名下房屋：包括完整持有、共有持分，以及取得原因。

2.確認所有負債：房貸、信貸、車貸、卡費分期與其他借款，都要一起計算。

3.自行查閱信用資料：可透過聯徵中心的個人信用報告服務了解自己的信用與借款紀錄。

4.先做銀行預評估：提供真實、完整的收入與負債資料，並說明想買的房屋類型、屋齡與區域。口頭詢問只能當參考，正式核貸仍以銀行審查為準。

5.用保守成數準備自備款：不要只拿最樂觀的8成貸款來反推預算，還要預留鑑價落差、交易費用、裝修費與緊急備用金。

6.做月付壓力測試：除了現在的利率，也試算利率提高、收入暫時減少，或家庭支出增加時，生活是否仍能維持。

7.在契約中談清楚貸款不足的處理方式：貸款不足並不當然等於可以無條件取消交易，仍要看不足原因、契約約定及責任歸屬。內政部的成屋買賣契約書範本也列有不同情況的處理選項，簽約時應逐條確認。

先不要只剩下一句「那我不買了」。

第一步，是請銀行說明沒有核准或成數不足的主要原因，到底是名下房貸戶數、收入負債比、信用紀錄，還是物件鑑價與條件。原因不同，能處理的方向也不同。

接著，在完整揭露資料的前提下，確認是否還有其他銀行願意評估，並重新計算自己能否補足資金差額。但我不建議為了勉強成交，立刻再用高利率信貸填滿缺口；房貸已經是一筆長期負擔，再疊上利率較高、年限較短的借款，往後的月付壓力可能比想像中更重。

同時要立刻檢視買賣契約中有關貸款不足的約定，釐清原因是否可歸責於其中一方，以及契約約定的是補足差額、另行協議，還是得解除契約。若確實無法完成交易，也應儘早與賣方協商，不要拖到付款期限已過才處理。

貸款不足之後能不能解約、是否要負違約責任，沒有一句話可以適用所有案件。真正重要的是回到銀行的審核原因與雙方簽下的契約，而不是只憑「貸不到」三個字判斷。

回頭看A同事的案件，他不是完全沒有問。自備款、貸款成數、是不是首購，該問的似乎都問了。

可是這兩件事也提醒我，房仲不能只停在一句「您是首購嗎？」

也許我們可以問得更具體一點：

「您名下目前有沒有房屋或持分？」

「是否有房貸還在繳？一共有幾戶？」

「除了房貸，還有沒有信貸、車貸或其他固定負債？」

「如果銀行鑑價比成交價低，資金缺口準備好了嗎？」

「在出價或簽約前，要不要先請銀行做一次初步評估？」

房仲不能替銀行保證核貸，也不可能只靠幾句對話就查清楚客戶所有財務資料。但我們可以把風險說得更明白，提醒客戶在喜歡房子、準備出價之前，先把該確認的事情確認好。

對買方來說，完整說明自己的狀況，也不是在向房仲交代，而是在對自己的合約與未來生活負責。

我愈來愈覺得，一筆真正好的成交，不是群組裡跳出「恭喜成交」的那一刻，也不是買賣雙方簽下名字的那一刻。

而是房子交得了、貸款繳得起，幾年之後回頭看，仍然覺得當初的決定沒有勉強自己。

買房需要勇氣，但勇氣應該建立在了解之上。

先看清楚自己的能力，再決定要不要往前走。這不是少了一股衝勁，而是讓那一步走得更穩、更久。